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🏦 Hypotheken-Erschwinglichkeit

Modelliere die Erschwinglichkeit einer UK-Hypothek: monatliche Rate, Gesamtzinsen, Beleihungsauslauf und Rate-zu-Einkommen-Verhältnis, plus den regulatorischen +3-Prozentpunkte-Stresstest gegen dein Einkommen.

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Das Modell

Die monatliche Rate folgt der Standard-Tilgungsformel M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), wobei P das Darlehen (Hauspreis minus Anzahlung), r der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der monatlichen Zahlungen ist. Die Gesamtzinsen über die Laufzeit sind M·n minus P.

Warum der +3-Prozentpunkte-Stresstest

Die UK-Hypothekenregulierung hat Kreditgeber historisch verpflichtet zu prüfen, ob ein Kreditnehmer die Rate noch tragen könnte, wenn sein Zinssatz um etwa 3 Prozentpunkte über den angebotenen Satz stiege. Das schützt vor einem Zinsschock während der Laufzeit — genau das Szenario, das eintrat, als die Bank of England ihren Leitzins zwischen Ende 2021 und 2023 von 0,1 % auf über 5,25 % anhob und typische neue Festzinssätze von rund 2 % auf 6–8 % trieb.

Beleihungsauslauf und Rate-zu-Einkommen richtig lesen

Der Beleihungsauslauf (LTV) ist das Darlehen als Prozentsatz des Immobilienpreises — eine Anzahlung von 15 % ergibt einen LTV von 85 %. Rate-zu-Einkommen vergleicht die monatliche Rate mit einem angenäherten Nettomonatseinkommen (Bruttojahreseinkommen × 0,75 ÷ 12); viele Erschwinglichkeitsrichtlinien betrachten Raten über etwa 35 % des Nettoeinkommens als angespannt, was das Diagramm rot markiert.

Über diese Simulation

Diese Simulation wendet die standardmäßige Tilgungsformel an, die Kreditgeber zur Berechnung einer festen monatlichen Rate verwenden, und wiederholt die Berechnung dann mit einem um 3 Prozentpunkte erhöhten Zinssatz — der regulatorische Stresstest, den UK-Kreditgeber anwenden, um zu bestätigen, dass ein Kreditnehmer eine künftige Zinserhöhung verkraften könnte. Sie vergleicht beide Werte mit einer angenäherten Erschwinglichkeitsschwelle von 35 % des Nettomonatseinkommens.

🔬 Was gezeigt wird

Zwei Balken: deine monatliche Rate beim aktuellen Zinssatz und dieselbe Rate, neu berechnet bei Satz+3 Prozentpunkten. Eine gestrichelte grüne Linie markiert 35 % deines angenäherten Nettomonatseinkommens — ein Balken wird rot, wenn die Rate diese Linie überschreitet.

🎮 Bedienung

Lege Hauspreis, Anzahlungsprozentsatz, Zinssatz, Hypothekenlaufzeit und Bruttojahreseinkommen fest. Beobachte, wie eine größere Anzahlung den Beleihungsauslauf und die monatliche Rate senkt, und wie eine Zinserhöhung von nur 3 Prozentpunkten eine komfortable Rate über die Erschwinglichkeitslinie treiben kann.

💡 Wusstest du schon?

Zwischen Ende 2021 und 2023 hob die Bank of England ihren Leitzins von 0,1 % auf über 5,25 % an, und typische neue Festzins-Hypothekensätze stiegen von rund 2 % auf 6–8 % — fast genau das +3-Prozentpunkte-Stresstest-Szenario, gegen das Kreditgeber Kreditnehmer bereits prüfen mussten.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird die monatliche Hypothekenrate berechnet?

Mit der Standard-Tilgungsformel M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), wobei P der Darlehensbetrag (Hauspreis minus Anzahlung), r der monatliche Zinssatz (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen (Jahre × 12) ist. Das ergibt eine feste Rate, die über die Laufzeit sowohl Zinsen als auch Tilgung abdeckt.

Was ist der Hypotheken-Erschwinglichkeits-Stresstest?

UK-Kreditgeber mussten historisch prüfen, ob ein Kreditnehmer sich die Hypothek noch leisten könnte, wenn die Zinssätze um etwa 3 Prozentpunkte über den angebotenen Satz stiegen. Diese Simulation berechnet die monatliche Rate bei Satz+3 Prozentpunkten neu, um denselben Test zu zeigen.

Was gilt als gutes Beleihungsauslauf-Verhältnis (LTV)?

Ein niedrigerer LTV (eine größere Anzahlung im Verhältnis zum Preis) sichert in der Regel bessere Zinssätze und ein geringeres Risiko für den Kreditgeber. Viele UK-Hypothekenprodukte sind in LTV-Bänder wie 60 %, 75 %, 85 %, 90 % und 95 % gestaffelt, wobei die Sätze mit steigendem LTV typischerweise steigen.

Warum wird das Rate-zu-Einkommen-Verhältnis mit 75 % des Bruttoeinkommens angenähert?

Dies ist eine Vereinfachung, um das Nettoeinkommen nach Einkommensteuer und Sozialversicherung anzunähern, da das genaue Nettogehalt von Steuerklasse, Rentenbeiträgen und anderen Abzügen abhängt. Reale Erschwinglichkeitsprüfungen verwenden das tatsächliche Nettoeinkommen und die tatsächlichen Ausgaben eines Kreditnehmers, keinen festen Prozentsatz.

Warum verändert eine kleine Zinserhöhung die Rate so stark?

Weil die Tilgungsformel im Zinssatz nichtlinear ist und Hypothekenlaufzeiten lang sind (typischerweise 20–35 Jahre), sodass sich wenige Prozentpunkte über hunderte monatlicher Zahlungen erheblich aufsummieren. Genau deshalb gibt es den Stresstest — eine Zinserhöhung, die monatlich klein erscheint, kann einen Kreditnehmer dennoch von komfortabel erschwinglich zu überlastet bringen.

⚙ Unter der Haube

Modelliere UK-Hypothekenraten, Gesamtzinsen, Beleihungsauslauf und Rate-zu-Einkommen-Verhältnis mit dem regulatorischen +3-Prozentpunkte-Erschwinglichkeits-Stresstest.

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