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🏡 UK-Hauspreiswachstum

Modelliere das Wachstum britischer Hauspreise über Jahrzehnte. Vergleiche den Nominalpreis mit dem inflationsbereinigten Realwert, wende regionale Multiplikatoren an (London, South East, National, North) und sieh die reale jährliche Wachstumsrate.

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Das Modell

Der Nominalpreis verzinst sich mit einer festen jährlichen Wachstumsrate g: V(t) = V0·(1+g)^t. Der reale (inflationsbereinigte) Preis teilt diesen durch die kumulierte Inflation: V_real(t) = V(t)/(1+infl)^t. Die Lücke zwischen den beiden Linien ist die Erosion, die Inflation am tatsächlichen Kaufkraftgewinn eines Hauseigentümers verursacht, auch während die Zahl im Inserat weiter steigt.

Warum Nominal- und Realwert auseinanderdriften

Zwischen 2008 und 2010 fielen die durchschnittlichen britischen Hauspreise nach der Finanzkrise landesweit um rund 30 %; zwischen 2021 und Ende 2022 stiegen sie auf einen nominalen Höchststand von über £860.000 in manchen Messgrößen, bevor Zinserhöhungen bei Hypotheken den Markt ab 2023 abkühlten. Immer wenn die Inflation hoch ist, kann ein Nominalpreis weiter steigen, während der Realwert stagniert oder fällt — genau das geschah, als die britische Inflation 2022–23 zweistellige Werte erreichte, während das nominale Preiswachstum sich stark verlangsamte.

Regionale Multiplikatoren

London und der South East hatten historisch die höchsten Preise Großbritanniens, angetrieben von Pendler- und internationaler Nachfrage, während der North und die Midlands vergleichsweise erschwinglich waren, aber neues Interesse von Remote-Arbeitern erfahren haben, die auf der Suche nach Wertigkeit sind. Die Regionsschaltflächen hier skalieren einfach den Startpreis — die Annahmen zu Wachstum und Inflation bleiben landesweit gleich, was eine Vereinfachung ist, die reale Märkte nicht immer einhalten.

Über diese Simulation

Diese Simulation modelliert zinseszinsartiges Hauspreiswachstum: Ein Startpreis V0 wächst mit einer festen jährlichen Nominalrate g, was V(t) = V0·(1+g)^t ergibt. Teilt man dies durch die kumulierte Inflation, erhält man den realen, inflationsbereinigten Wert — die tatsächliche Kaufkraft, die das Eigenkapital eines Hauseigentümers darstellt. Der Vergleich der beiden Kurven zeigt, wie viel eines schlagzeilenträchtigen Preisanstiegs echter Vermögenszuwachs ist und wie viel nur Währungserosion.

🔬 Was gezeigt wird

Zwei Kurven über die Zeit: der Nominalpreis (Gold), was eine Bewertung oder ein Inserat zeigen würde, und der Realpreis (Blau), derselbe Wert geteilt durch die kumulierte Inflation. Die Lücke zwischen Gold und Blau weitet sich, wenn die Inflation im Verhältnis zum Wachstum hoch ist, und kann sich sogar umkehren — der Nominalpreis steigt weiter, während der Realwert fällt.

🎮 So wird's benutzt

Lege einen Startpreis, eine jährliche Wachstumsrate und eine Inflationsrate fest, dann wähle, wie viele Jahre projiziert werden sollen. Die vier Regionsschaltflächen — London, South East, nationaler Durchschnitt und North — skalieren den Startpreis auf ein plausibles regionales Niveau, während die Annahmen zu Wachstum und Inflation landesweit gleich bleiben.

💡 Wusstest du schon?

Die britischen Hauspreise fielen während der Finanzkrise 2008–2010 landesweit um rund 30 %, stiegen dann auf einen nominalen Höchststand von über £860.000 (in manchen nationalen Messgrößen) Ende 2022, bevor Zinserhöhungen im Rahmen des Straffungszyklus der Bank of England den Markt abkühlten. Eine hohe nominale Wachstumsrate kann einen viel kleineren oder sogar negativen realen Gewinn verschleiern, wenn die Inflation erhöht ist.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Nominal- und Realpreisen bei Häusern?

Der Nominalpreis ist der tatsächliche Pfund-Betrag, den man in einem Inserat oder einer Bewertung sehen würde. Der Realpreis teilt diesen Betrag durch die kumulierte Inflation seit dem Startdatum und zeigt, was die Immobilie in konstanter Kaufkraft wert ist. Ein Haus kann nominal wachsen, während sein Realwert stagniert oder fällt, wenn die Inflation die nominale Wachstumsrate übersteigt.

Warum fällt die Reallinie manchmal, obwohl die Nominallinie steigt?

Weil der Realwert der Nominalwert geteilt durch (1+Inflation)^t ist. Wenn die Inflationsrate nahe an der nominalen Wachstumsrate liegt oder darüber, kann diese Division den Realwert schrumpfen lassen, selbst während die Nominalzahl weiter steigt — das ist vielen britischen Hauseigentümern in Phasen hoher Inflation wie 2022–2023 passiert.

Wie realistisch ist eine feste jährliche Wachstumsrate?

Über lange Zeiträume nicht sehr — die realen britischen Hauspreise haben sich durch Booms (die 2000er-Jahre, 2021–22) und scharfe Korrekturen (2008–2010) bewegt. Ein Modell mit konstanter Rate ist eine Vereinfachung zur Veranschaulichung des Zinseszinseffekts; es glättet Rezessionen, politische Schocks (wie die Stamp-Duty-Reform) und Zinszyklen weg, die reale Preise tatsächlich erleben.

Wofür stehen die Regionalmultiplikatoren?

Sie skalieren den Startpreis, um historische relative Preisniveaus widerzuspiegeln — London etwa das 1,8-Fache des nationalen Durchschnitts, der South East etwa das 1,3-Fache und der North etwa das 0,7-Fache. Sie sind eine grobe Annäherung; auch die tatsächlichen regionalen Wachstumsraten unterscheiden sich im Laufe der Zeit, was dieses vereinfachte Modell nicht erfasst.

Warum ist die reale jährliche Wachstumsrate wichtiger als die nominale Wachstumsrate?

Die reale Wachstumsrate ist das, was deine Kaufkraft tatsächlich verzinst. Eine nominale Wachstumsrate von 8 % bei 6 % Inflation verzinst das reale Vermögen nur mit etwa 2 % pro Jahr — ein sehr anderes Ergebnis als in einem Umfeld mit 8 % nominalem Wachstum und 1 % Inflation, obwohl die Nominalzahlen identisch aussehen.

⚙ Unter der Haube

Modelliere das Wachstum britischer Hauspreise über Jahrzehnte: Nominal- vs. inflationsbereinigter Realwert, mit regionalen Multiplikatoren für London, South East, National und North.

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