Gentrystwienie: Przepaść wynajmu i pętlawzajemna w dzielnicy

Nie każda dzielnica jest równie przystosowana do gentryfikacji

Geograf Neil Smith zaproponował w 1979 roku specyficzną ekonomiczną interpretację, dlaczego gentryfikacja skupia się na konkretnych dzielnicach strefy miejskiej zamiast rozprzestrzenić się równomiernie po całym mieście. Teoria przepaści wynajmu Smitha porównuje dwie wartości dla danej działki ziemi: kapitalizowaną aktualną opłatę za wynajem, którą obecnie zarabia na podstawie jej bieżącego, często zaniedbanej użytkowania, oraz potencjalną opłatę za wynajem, jaką mógłby zarobić, gdyby była ponownie rozbudowana lub modernizowana do najwyższej i najlepszej formy wykorzystania. Kluczowa wypowiedź Smitha brzmi taka, że gentryfikacja jest najbardziej lucratyczna — a zatem najwygodniejsza — dokładnie tam, gdzie ta przepaść jest największa — tam, gdzie dekadę niedoboru inwestycji spowodowała obecne wynajem znacznie niższe niż to, co miejsce mogłoby obsłużyć po renawacji, czyniąc ponowne rozbudowanie wyjątkowo atrakcyjnym dla kapitału, który dotychczas unikało tej dzielnicy.

Różnica wynajmu w stosunku do preferencji konsumenta

Rachunek Smitha oparty na stronie oferującej, która jest motywowana kapitałem, często kontrastowany jest z wyjaśnieniami opartymi na stronie demanda, które podkreślają preferencje przybywających mieszkańców — młodych profesjonalistów, artystów i „pionierów” urbanizacji, którzy są atrakcyjni dla centralnych lokalizacji miejskich ze względu na dostępną kulturę, pieszoosprzężonosc lub bliskość do pracy. W praktyce większość badaczy traktuje te aspekty jako dopełniające, a nie rywalne: różnica wynajmu wyjaśnia, gdzie renowacja stać się finansowo atrakcyjna dla właścicieli nieruchomości i deweloperów, podczas gdy przesunięte preferencje konsumenta i zmieniające się tendencje demograficzne wyjaśniają, kto jest dostępny i chce wejść w posiadanie po tym, jak ta renowacja nastąpi. Nikt z tych czynników samodzielnie nie objaśnia pełnego wzoru; razem opisują zarówno okazję stron oferującej, jak i spornik konsumenta.

rent gap  =  potential ground rent (highest-and-best-use value)
             − capitalised ground rent (current, actual-use value)

large gap → redevelopment / renovation becomes highly profitable
          → capital re-enters a previously disinvested neighbourhood
          → the gap begins to close as rent rises toward its potential

Efekty towarzyskie: dlaczego wynajem przewyższa swój własny spust

Symulacja oparta na siatkach na tej stronie modeluje proces, który następuje po początkowej fali inwaginacji bogatych jako efekt towarzyski lokalny: każda nowa domowa gospodarka o wyższym dochodzie podnosi średni dochód i percepcję atrakcyjności swojej okolicy, co w turcie przyciąga dalsze przybycia domowych gospodek o wyższym dochodzie oraz obiekty handlowe z wyższym poziomem wydatków, co ponownie podnosi atrakcyjność. Ten rodzaj lokalnego, nawzajem potwierdzającego pętli jest cechą typową modeli zmian w okolicy — mała początkowa przesunięcie może zasilić się w znacznie większe dzięki samym dynamicznym własnym cechom okolicy, bez żadnego dodatkowego nacisku zewnętrznej strony, aż do momentu, gdy wynajem osiągnie nowy wyższy poziom lub kiedy ograniczenia fizyczne i społeczne powalają rozprzestrzenianie się.

Wycofanie jest ostrym koncem tego samego procesu

Ten sam wzrost wynajmu, który sygnalizuje renowację dzielnicy, mechanicznie powyższy także dochody rodzin, których zarobki nie wzrosły w tej samej mierze. W modelu mieszkańc zostaje wycofany, gdy lokalny wynajem przekracza ich indywidualny próg budżetowy – bezpośredni, zintegrowany i uproszczony zastąpienie rzeczywistego wypędzenia i przeniesienia, które na prawdę kształtują warunki najmu, regulacje wynajmu oraz dostępne tam gdzie indziej w mieście mieszkania o podobnie niskim poziomie wynajmu. Warto dokładnie odseparować te dwa pojęcia: gentryfikacja opisuje wzrost dochodów, inwestycji i wynajmu na poziomie dzielnicy; a wycofanie opisuje, co zdarza się konkretnej grupie mieszkańców, którzy nie są w stanie przystosować się do tego wzrostu, a nie każda gentryfikująca dzielnica wycofywała swoich pierwotnych mieszkańców w tej samej mierze ani w tej samej formie.

Odpowiedzi polityczne skupiają się na różnych częściach pętli

Jestem dwa różne mechanizmy: rent gap i spiralą efektów wzajemnych, dlatego odpowiedzi polityczne troszczą się o jedno lub drugie. Stabilizacja wynajmu i kontrola nad wynajmem bezpośrednio ograniczają jak szybko może wzrosnąć wynajem dla istniejących najmocników, co pomaga zwalczyc wycofywanie się bez konieczności zamknięcia podstawowego rent gap. Zainteresowanie włączeniem i spółki ziemiańskie skupiają się zamiast tego na stronie oferty, pozbywając się na zawsze części mieszkania z dynamiki rent gap speculatywnego, odbierając teren ze rynek, który jest motywowany jedynie wartością renowacji do najwyższej i najlepszej użytkowości. Nie obaściciele eliminują ekonomicznej presji opisanej przez rent gap, ale każdy zajmuje się innym punktem łańcucha przyczynowo-skutkowego od niedoboru inwestycji do wycofywania się.

Często zadawane pytania